Nouveaux avantages fiscaux pour les
propriétaires bailleurs
Depuis le 1er octobre 2006
et dans le cadre de la conclusion
d’une convention avec l’Agence
Nationale de l’Habitat (ANAH), le
propriétaire bailleur louant un
logement ancien à un niveau de
loyer inférieur au prix du marché
bénéficie, pour tout nouveau bail
conclu avec un nouvel occupant,
de certains avantages fiscaux.
Ce dispositif dit “Borloo dans
l’ancien“ a fait l’objet du décret
n°2006-1200 publié au Journal
Officiel du 30 septembre.
Avec ce nouveau dispositif, le
particulier propriétaire d’un logement
ancien s’engage auprès de l’Agence
nationale de l’habitat (ANAH) à pratiquer
un loyer inférieur au prix du marché.
Les ressources du locataire ne doivent
pas dépasser un certain plafond.
Le propriétaire bénéficie dans ce cadre :
n d’une déduction forfaitaire
de 30% sur ses revenus fonciers s’il
pratique un loyer intermédiaire, c’està-
dire inférieur d’environ 30% à celui
du marché.
n d’un abattement de 45%
s’il pratique un loyer ouvrant droit
à l’APL (Aide Personnalisée au
Logement).
Le propriétaire peut conventionner
son logement avec l’ANAH à
la suite de travaux d’amélioration
qu’elle subventionne. Il peut également
le conventionner sans obligation préalable
de travaux, à condition que le
logement soit décent. L’engagement
de location est de 9 ans en cas de
conventionnement avec travaux subventionnés
et de 6 ans en cas de
conventionnement sans travaux.
Par ailleurs la loi ENL a aussi
prévu une mesure fiscale incitative à la
remise sur le marché locatif des logements
privés vacants depuis plus de
deux ans, et ce, sur huit agglomérations
(Paris, Lyon, Lille, Bordeaux,
Toulouse, Montpellier, Cannes et
Nice). Les particuliers qui décident de
relouer ces logements avant fin 2007
bénéficient pendant deux ans et
demi d'un abattement spécial de 30 %
(en moyenne) sur les loyers perçus.
Cette déduction spéciale peut être
cumulée avec la déduction forfaitaire
du “Borloo dans l'ancien” (abattement
total de 60 % pendant 2 ans
et demi en moyenne si le logement
vacant est reloué à conditions
intermédiaires, et de 75 % en cas de
relocation à conditions sociales).
TAUX AU 10/10/2006
EURIBOR 3 MOIS : 3.479
EURIBOR 6 MOIS : 3.620
EURIBOR 12 MOIS : 3.772
TEC 5 : 3.69
TEC 10 : 3.84
Exonération fiscale pour la transformation d’une hypothèque en hypothèque rechargeable
L’hypothèque rechargeable,
mise en place par l’ordonnance
2006-346 du 23 mars 2006, permet
au constituant d’une hypothèque
de l’affecter à la garantie d’autres
créances, et ce dans la limite d’une
somme fixée par avenant.
Le gouvernement a prévu
dans le cadre du projet de loi de
Finances pour 2007, une mesure fiscale
d’incitation pour les particuliers à
transformer une hypothèque existante.
L’administration a publiée cette mesure
au Journal Officiel du 12 octobre 2006
afin d’en permettre la mise en oeuvre
immédiate.
Les dispositions relatives à
l’hypothèque rechargeable peuvent
s’appliquer à la dernière hypothèque
conventionnelle (inscrite avant le 25
mars 2006), dès lors qu’un avenant
rédigé par un notaire prévoit que l’hypothèque
peut être affectée à la
garantie d’autres créances. Cet avenant
doit être signé par l’établissement
prêteur ainsi que par le propriétaire de
l’immeuble grevé par l’hypothèque
d’origine.
L’avenant est exonéré de droit
fixe d’enregistrement (125 euros) et
de taxe de publicité foncière (0.60%).
Cette mesure est valable pour tous les
avenants inscrits au bureau des hypothèques
à compter du 27 septembre
2006 jusqu’au 1er janvier 2009.
Néanmoins, la portée de cet
avantage fiscal risque d’être limitée.
En effet, cette mesure ne peut concerner
que les propriétaires de biens ayant
actuellement un premier emprunt en
cours et un second projet d’emprunt.
En outre, même si une transformation
de l’hypothèque est opérée, une
convention de rechargement doit être
établie puis publiée en marge de l’inscription
initiale. Or l’avantage fiscal ne
bénéficie qu’au seul avenant de transformation.
Le statut d’agent commercial est à nouveau permis aux négociateurs immobiliers
La loi n°2006-872 du 13
juillet 2006 portant engagement
national pour le logement (loi ENL)
vient compléter la loi Hoguet sur
les agents immobiliers et en particulier
préciser que le statut des
agents commerciaux est applicable
aux agents immobiliers, lorsqu’ils
ne sont pas salariés (loi
Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970,
article 4).
Il faut rappeler que le Code du
commerce précise que les agents
travaillant dans un secteur d’activité
réglementé ne peuvent pas être des
agents commerciaux et que la Cour de
cassation en a conclu que les agents
immobiliers, dont l’activité est réglementée
par la loi Hoguet ne pouvaient
pas s’immatriculer en tant qu’agents.
À la suite de cet arrêt, certains greffes
des tribunaux de commerce ont refusé
d’immatriculer au registre des
agents commerciaux les négociateurs
immobiliers, ou de renouveler leur
immatriculation.
Le nouvel article 4 de la loi
Hoguet précise que les agents immobiliers
bénéficiant du statut des agents
commerciaux ne peuvent pas :
n recevoir ou détenir des
sommes d’argent, des biens, des
effets ou des valeurs ou en disposer à
l’occasion de leur activité d’agent
immobilier.
n donner des consultations
juridiques ou rédiger des actes sous
seing privé (à l’exception des mandats).
Les personnes qui, lors de
l’entrée en vigueur de la loi du 13
juillet 2006, exerçaient la profession
d’agent immobilier sans être salariées,
disposent de neuf mois à compter de
cette date d’entrée en vigueur le 17
juillet 2006 pour s’immatriculer en
qualité d’agents commerciaux. Elles
doivent donc s’inscrire sur le registre
spécial des agents commerciaux, aux
greffes des tribunaux de commerce
dont elles dépendent, au plus tard le
18 avril 2007.
EN BREF
La chute du PEL
La modification de la fiscalité du Plan Epargne Logement (PEL) en début
d’année a entraîné une baisse de
16 milliards d’euros de l’encours au premier semestre et un transfert de fonds
vers les titres OPCVM et les contrats
d’assurance vie, d’après une étude de la Banque de France publiée le 13 Octobre
2006.
Le relèvement des taux d’intérêts de la Banque Centrale Européenne (BCE)
Le 5 Octobre 2006, la BCE a relevé son principal taux directeur d’un quart de
point à 3.25% et ce, pour la
cinquième fois en dix mois. Les taux de la BCE sont à leur plus haut depuis 5
ans.
La BCE justifie ce relèvement par la persistance de tensions inflationnistes à
moyen terme.
Exonération temporaire de plus-values
La loi portant engagement national pour le logement (ENL) instaure une
exonération de plus-values immobilières au
profit des particuliers qui vendent un bien à une collectivité locale ou à un de
ses groupements, en vue de sa
cession à un organisme de logement collectif. Cette mesure entrée en vigueur le
17 juillet 2006 s’appliquera
jusqu’au 31 décembre 2007.