Pour être déduites du revenu brut foncier, les charges de la propriété doivent, en règle générale, respecter certaines conditions :
se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Si seule une partie de l'immeuble est louée, les charges sont déductibles au prorata de la partie louée par rapport à l'ensemble de l'immeuble ;
avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation de l'immeuble ;
avoir été effectivement payées par le bailleur au cours de l'année d'imposition. En cas de copropriété, les provisions pour travaux payées au syndic doivent donc avoir été reversées par ce dernier aux entrepreneurs et être justifiées.
Les charges de copropriété afférentes au bien loué font l'objet d'un traitement particulier. Le bailleur déduit les provisions destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel (loi du 10.7.65 : art.14-1) ainsi que celles prévues pour financer les travaux hors budget prévisionnel (loi du 10.7.65 : art.14-2) au titre de l'année d'imposition en cours. L'année suivante, le bailleur doit procéder à la régularisation des charges légalement déductibles.
Le mécanisme se décompose donc en deux charges déductibles :
l'ensemble
des provisions payées par le copropriétaire sont déduites
des revenus de l'année en cours "n" ;
ce
montant est diminué des provisions déduites l'année
précédente "n-1" qui n'auraient pas dû l'être ;
c'est-à-dire, celles correspondant à des charges déjà
couvertes par la déduction forfaitaire ou qui ne sont pas
déductibles du revenu foncier (ex: les sommes dont le syndic
n'a pas engagé les dépenses).
Ces mesures sont applicables à compter de l'imposition des revenus fonciers de l'année 2004, déclarés en 2005.
Le bailleur peut retrancher de son revenu brut foncier : - les frais réels de gérance (honoraires du syndic de copropriété, salaires, charges sociales et fiscales) versés pour assurer la gestion des immeubles ; les frais de rémunérations des concierges et gardes constitués par les salaires en espèces, les avantages en nature (eau, gaz, chauffage), ainsi que les charges sociales ou fiscales (taxe sur les salaires) correspondantes.
Le bailleur peut déduire de son revenu brut foncier : les intérêts d'emprunts payés au cours de l'année d'imposition et contractés pour l'achat, la conservation, la construction, l'amélioration des propriétés (ex : intérêts des emprunts contractés pour le paiement des droits de succession), les intérêts des emprunts substitutifs sont également déductibles si le nouvel emprunt est souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial (mention expresse sur le nouveau contrat ou l'avenant).
Le bailleur peut déduire de son revenu brut foncier les impôts versés au profit des collectivités locales, de certains établissements publics ou d'organismes divers, à condition qu'ils correspondent aux immeubles dont les revenus sont déclarés et que leur paiement incombe normalement au propriétaire : taxe foncière et taxe spéciale d'équipement.
Charges déductibles :
Lorsque ces impôts, en cas de retard de paiement, ont fait l'objet de la majoration de 10 %, cette majoration est également déductible.
La CSG perçue sur les revenus fonciers réalisés à partir du 1.1.96 est déductible à hauteur de 5,8 %. Elle reste non déductible pour sa fraction de 2,4 %. De même, ne sont pas
déductibles : la CRDS de 0,5%, le prélèvement social de 2% et la contribution de solidarité pour l'autonomie égale à 0,3% .
Attention : cette déduction ne s'opère pas sur les revenus fonciers, mais sur le revenu global du contribuable pour l'année du paiement de la CSG, c'est à dire avec un décalage d'un an.
En revanche, ne sont pas déductibles :
- les impôts supportés normalement par l'occupant : taxe d'habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage ;
- les impôts et taxes qui constituent un élément du prix de revient des immeubles (taxe locale d'équipement, versement pour dépassement du plafond légal de densité
notamment) ;
- la contribution sur les revenus locatifs : elle peut être déduite des recettes brutes.
Déduction
de certaines dépenses de
travaux sur le revenu brut foncier
Certaines dépenses de démolition, de reconstitution et de transformation en logements des opérations de restauration immobilière (loi Malraux du 4.8.62) sont
déductibles du revenu brut foncier du bailleur.
Il s'agit :
- des travaux de démolition imposés par l'autorité publique et prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV, en secteur sauvegardé) ou par la déclaration d'utilité publique de restauration (en ZPPAUP);
- des travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, prévus par le même PSMV ou la DUP, selon le cas, et rendus nécessaires par ces démolitions ;
- des travaux de transformation en logements de tout ou partie d'un immeuble dans le volume bâti existant si la conservation de celui-ci est conforme au PSMV ou à la DUP ;
- le cas échéant, les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration (AFU).
Certaines conditions sont à respecter:
- le propriétaire s'engage à louer l'habitation non meublée, à titre de résidence principale, pour une durée minimum de 6 ans. La location doit être effective dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux de restauration ;
- il doit s'agir d'une opération de restauration complète d'un immeuble bâti, dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
- les travaux peuvent être réalisés indifféremment, à l'initiative
d'un ou plusieurs propriétaires, d'une collectivité publique ou d'un organisme délégué (SEM, PACT ARIM...).
Certaines dépenses de réhabilitation de locaux d'habitation dans les zones franches urbaines (pacte de relance pour la ville : loi du 14.11.96) sont
déductibles du revenu brut foncier du bailleur.
Il s'agit des dépenses effectuées par les propriétaires sur les locaux d'habitation situés dans une zone franche urbaine, en vue de leur réaménagement.
Peuvent bénéficier de la mesure :
- les personnes physiques imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
- les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI de gestion, société immobilière d'attribution, les SCPI...)si les
revenus procurés par la location sont imposés dans la catégorie des
revenus fonciers.
Les travaux doivent faire l'objet d'une convention préalable approuvée par le représentant de l'Etat dans le département.
Les propriétaires de ces locaux doivent s'engager à les donner en location nue à titre de résidence principale pendant 6 ans.
Lorsque les locaux d'habitation sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés doivent conserver les titres pendant 6 ans.
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux d'aménagement.
Les dépenses doivent :
- être payées à compter du 1er janvier 1997,
- avoir pour but le réaménagement d'un ou plusieurs immeubles situés dans une zone franche urbaine.
Le réaménagement peut comprendre des travaux :
- de réhabilitation ;
- de démolition partielle ;
- de reconstruction de toitures ou de murs extérieurs d'immeubles existants lorsqu'ils sont rendus nécessaires par le réaménagement.
Sont exclues les dépenses de reconstruction totale ou d'agrandissement.
En raison de l'intégration de l'abattement de 20% applicable aux
revenus salariaux au barème de l'payer moins de votre impôt sur le revenu, la
déduction forfaitaire fixée à 14 % des revenus bruts et représentant les frais de gestion , l'assurance ( à l'exclusion de l'assurance loyers impayés) est supprimée à compter de l'imposition des revenus de
2007. Le nouveau dispositif prévoit que le bailleur peut déduire de son
revenu brut foncier, et pour leur montant réel ,certains frais qui jusque là étaient couverts par la
déduction forfaitaire. Ainsi,à compter de l'imposition des revenus
2007( déclaration faite en 2007) le bailleur peut déduire :
une somme de 20€ par logement loué au titre des frais de gestion ;
les frais de rémunération des gardes et concierges ;
le montant des primes d'assurances ,
les frais de procédure ;
les frais de rémunération, honoraires et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles. Cette
déduction des frais réels concerne également les dispositifs d'investissements ( dispositifs « Besson neuf », « Besson ancien », « Robien », « Robien social », « Lienemann »)
Pour les dispositifs qui bénéficiaient avant la loi de finances pour 2007 d'un taux de
déduction forfaitaire majoré, des déductions spécifiques (applicables aux recettes brutes) sont mises en place :
une déduction spécifique de 26% pour les logements relevant des dispositifs « Besson ancien » ,« Robien social », « Robien zone de revitalisation rurale »;
une déduction spécifique de 46 %pour les logements relevant du dispositif « Lienemann »( pendant la période de l'engagement). Ces
déductions spécifiques s'appliquent pendant la durée de l'engagement pour les dispositifs « Besson ancien », et « Lienemann » ou pendant la durée de l'amortissement pour les dispositifs « Robien social » et «
ZRR zone de revitalisation rurale ».
Par ailleurs ,un nouvel avantage fiscal ,qui prend la forme d'une déduction temporaire de 10% sur les
revenus bruts de l'ancienne résidence principale est institué. Cette disposition est temporaire et concerne les trois premières années de location de l'ancienne résidence principale. Cet
avantage fiscal a été créé afin de favoriser la mobilité professionnelle. Si durant la période des trois ans, le contribuable fait l'acquisition d'une nouvelle résidence principale , le droit à
déduction s'éteint à compter de cette date.