Le dossier du Mois :
la Réforme du Permis de Construire
Environ 480 000 permis de construire
sont délivrés chaque année. Grâce
à lui, les Français peuvent construire
leur logement, les élus peuvent
équiper le territoire et les industriels
peuvent développer l’économie.
Cet outil ayant plus de 60 ans, il s’est
avéré nécessaire de le modifier et
surtout de le simplifier.
Les différentes catégories d’autorisation
ont donc été simplifiées.
Auparavant il y avait douze types
d’autorisation de travaux, aujourd’hui
elles sont ramenées à trois (et une
déclaration préalable) :
Permis de construire
Permis d’aménager
Permis de démolir
Les champs d’application ont été
précisés. Le permis de construire ne
porte que sur des biens immobiliers.
Les constructions qui créent entre 2m²
et 20m² de SHOB et les constructions
de moins de 2m² qui ont une hauteur
de plus de 12m sont soumis à la
déclaration préalable.
Les constructions qui créent plus de
20m² de Surface Hors Oeuvre Brute
(SHOB) sont soumises à un permis de
construire.
Le permis d’aménager regroupe tous les
travaux n’ayant pas pour but essentiel
la construction d’un bâtiment.
Le permis de démolir ne porte plus que
sur la protection du patrimoine bâti et
de l’urbanisme.
Les délais d’instruction ont ainsi été
revus. L’administration a désormais
un mois pour demander des
compléments de dossier. Passé ce
mois, aucune pièce complémentaire
ne peut être requise, et le demandeur
connaitra précisément le délai dans
lequel la décision doit intervenir.
Le “délai de base” est de :
1 mois pour les déclarations
2 mois pour les permis de construire
de maisons individuelles et les permis
de démolir
3 mois pour tous les autres permis
Un délai d’un mois supplémentaire
peut-être exigé en cas de consultation
des architectes des Bâtiments de
France.
Il faut que la lettre indiquant le délai
d’instruction soit toujours envoyée
dans le mois qui suit le dépôt en
mairie.
Le mécanisme créé par la réforme
implique que les notifications de délai
soient envoyées par lettre recommandée
avec accusé de réception.
A l’issue du délai d’instruction, le
demandeur aura presque toujours un
permis tacite en cas de silence de
l’autorité compétente.
Les constructeurs et leurs architectes
sont plus responsabilisés. De
nombreux éléments de la demande
deviennent déclaratifs et le service
instructeur n’a pas à assurer de
vérification préalable. Il ne sera plus
exigé un plan intérieur de la construction.
Le constructeur et son architecte sont
seuls responsables de la surface qu’ils
déclarent.
Lors de l’achèvement des travaux,
c’est le constructeur et son architecte
qui certifient qu’ils ont bien respectés
le permis. Si le constructeur a construit
quelque chose de légèrement différent
du permis de construire initial, il a tout
intérêt à demander un permis de
constuire modificatif, avant de faire sa
déclaration d’achèvement car le calcul
des taxes se fera sur la base des
surfaces déclarées.
Si l’administration ne fait pas de visite
de contrôle dans les trois mois, elle ne
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peut plus contester les travaux.
Elle est même tenue de délivrer une
attestation de conformité dans un
délai de 15 jours sur réclamation du
demandeur.
TAUX AU 23/04/2007
EURIBOR 3 MOIS : 3,992 %
(+ 0,267 depuis 1er janvier)
EURIBOR 6 MOIS : 4,112 %
(+ 0,259 depuis 1er janvier)
EURIBOR 12 MOIS : 4,267 %
(+0,239 depuis 1er janvier)
Signée le 6 juillet 2006 par les pouvoirs
publics, les fédérations professionnelles
de la banque, de l’assurance et de la
mutualité et les associations de malades
et de consommateurs, la convention
AERAS (s’Assurer et Emprunter avec
un Risque Aggravé de Santé) est
entrée en vigueur depuis le 6 janvier
2007.
On parle de Risque Aggravé de Santé
lorsque le risque de voir se produire
l'événement garanti (invalidité ou
décès) est statistiquement supérieur
pour une personne atteinte d’une
maladie par rapport à la population
des emprunteurs en général.
Un risque aggravé de santé n’implique
pas nécessairement l’inassurabilité.
Il est possible d’être assuré avec une
surprime d’assurance correspondant
au surcroît de risque (par rapport à une
population de référence) que court
l’assureur en acceptant le dossier.
La convention AERAS vient en
remplacement de la “Convention
Belorgey” qui était en vigueur depuis
2001, avec pour objet de permettre
aux personnes ayant ou ayant eu un
problème grave de santé d’emprunter.
Elle concerne les prêts professionnels,
le crédit à la consommation, ainsi que
les prêts immobiliers (acquisition d’un
logement, rénovation, aménagements
intérieurs ou construction d’une
maison).
Toute demande de couverture en
assurance de prêt peut entrer dans le
champ d’application de la convention
AERAS à la condition de remplir un
questionnaire médical de santé, pour
un montant d’encours maximum de
300 000 , et dans la limite d’un âge
en fin de prêt fixée à 70 ans.
Les principales avancées par rapport à
la convention Belorgey sont la prise en
compte de la couverture du risque
invalidité en plus du risque décès, et
la création d'un mécanisme de
solidarité en faveur des emprunteurs,
sous condition de ressources, par
mutualisation des surprimes.
Ce mécanisme de mutualisation est
réservé aux prêts immobiliers
contractés pour l’acquisition d’une
résidence principale et aux prêts
professionnels. Le seuil d’éligibilité
dépend du revenu dans la limite du
plafond annuel de la Sécurité Sociale
(32 184 pour 2007) et du nombre
de parts accordé au foyer fiscal du
candidat à l’emprunt. Il est fixé
comme suit :
Dans les conditions d’éligibilité, la
prime ne peut alors représenter plus
de 1,5 point du taux effectif global
de l’emprunt (TEG).
Site officiel de la convention AERAS
pour plus d’informations :
Banque
Garantie emprunteur : Les emprunteurs souscrivant une assurance pour garantir
leur prêt immobilier
doivent faire une déclaration exacte de leur état de santé. Une récente décision
de justice confirme l’annulation
du contrat en cas de déclaration fausse ou inexacte. Ainsi, les magistrats de la
Cour de Cassation (seconde
Chambre civile du 26 décembre 2006, pourvoi n°06-13525), confirmant la décision
de la Cour d’Appel de
Rennes, ont débouté un assuré au motif que les clauses de l’assurance, rédigées
en caractères très apparents,
excluaient de la garantie les affections médicalement constatées antérieurement
à l’adhésion.
Immobilier
L’investissement locatif privé en hausse sur 2006 : Sur 2006, les ventes de
logements neufs
s’élèvent à environ 125 000 unités, dont près de 68 000 opérations
d’investissements locatifs dans le neuf réalisées
par des personnes physiques, soit une progression de plus de 5% par rapport aux
chiffres 2005. Pour 2007,
Jean-Louis BORLOO, Ministre de la Cohésion Sociale et du Logement, prévoit 80
000 opérations, là ou les
professionnels tablent sur un volume de 65 000 opérations.
Impôts :
Doubles prélèvements sociaux sur certains placements : si, pour l’imposition des
revenus de certains placements (livrets bancaires, comptes à termes,
obligations…) vous avez opté pour la
déclaration avec vos autres revenus et non pour le prélèvement forfaitaire
libératoire, vous allez subir deux fois
les prélèvements sociaux de 11% en 2007. En effet, depuis le 1er janvier 2007,
ces prélèvements doivent être
opérés dès que les revenus sont versés ou inscrits en compte, et non plus
l’année suivante, lors du paiement de
l’impôt sur le revenu. Cette année, vous paierez donc les prélèvements sur les
revenus 2006, déclarés en 2007 et
sur ceux perçus en 2007.
Nombre
de parts
1 et 2
2,5
3 et plus
Revenu rapporté
au plafond annuel
de la sécurité
sociale
<=1
<=1,25
<=1,5