Le dossier de diagnostic technique
Depuis le 1er juin 2006, tout
vendeur d’un bien immeuble est,
en fonction de la situation de ce
dernier, dans l’obligation de fournir
un état des risques ainsi que, le cas
échéant, une déclaration des
sinistres pour lesquels il a été
indemnisé.
Ces obligations concernent
tout bien immeuble bâti ou non bâti
(appartement, maison, terrain…) situé
à l’intérieur du périmètre d’un plan de
prévention des risques naturels ou
technologiques ou en zone sismique
réglementée, ou tout bien qui a fait
l’objet depuis 1982 d’indemnisation
après un événement reconnu comme
catastrophe naturelle.
La liste des communes concernées,
ainsi que celle des arrêtés de
reconnaissance de l’état de catastrophe
naturelle ou technologique,
peuvent être consultées en mairie, à la
sous préfecture, à la préfecture, voire
sur internet. Si le bien est concerné,
le vendeur doit fournir un imprimé
“état des risques”.
L’état des risques technologiques
et naturels n’est qu’un des
nombreux éléments que le propriétaire
d’un immeuble doit communiquer lors
de la vente. En effet, l’obligation d’information
pesant sur le vendeur
d’immeuble s’est considérablement
étendue. Cette course à la transparence
et à la protection de l’acquéreur a
abouti à l’ordonnance du 8 juin 2005
qui regroupe dans un dossier de
diagnostic technique les différents
constats, états ou diagnostics obligatoires.
Ces dispositions sont introduites
dans le Code de la construction
et de l’Habitation au sein du chapitre
relatif à la protection de l’acquéreur
immobilier, aux articles L 271-4 à
L 271-6.
Depuis le 1er juillet 2006, le
dossier de diagnostic technique
regroupe les documents suivants :
n L'état mentionnant la présence
ou l'absence de matériaux ou
produits contenant de l'amiante.
n Le constat de risque d'exposition
au plomb.
n L'état parasitaire relatif aux
termites.
n Un état de l'installation de
gaz en vue d'évaluer les risques pouvant
porter atteinte à la sécurité des
personnes, lorsque cette installation a
été réalisée depuis plus de quinze ans.
n L'état des risques naturels et
technologiques.
n Le diagnostic relatif à la
performance énergétique. Ce document
comprend la quantité d’énergie
effectivement consommée, ou estimée,
pour une utilisation standardisée du
bâtiment (ou d’une partie du bâtiment)
ainsi qu’une classification en
fonction de valeurs de référence afin
de permettre aux consommateurs de
comparer et d’évaluer sa performance
énergétique, il est en outre accompagné
de recommandations destinées
à améliorer cette performance.
Durée de validité
des diagnostics :
Termites : trois mois
Risques naturels et
technologiques : six mois
Gaz, plomb : un an
Amiante : illimitée
TAUX AU 18/07/2006
EURIBOR 3 MOIS : 2.867
EURIBOR 6 MOIS : 3.280
EURIBOR 12 MOIS : 3.511
TEC 5 : 3.76
TEC 10 : 3.98
Baisse des frais de garantie
Le décret n°006-558 du
16 mai 2006, paru au Journal
Officiel du 18 mai 2006 fixe la nouvelle
grille des tarifs des notaires.
Le décret vise à rendre plus
compétitifs l’hypothèque et le privilège
de prêteur de deniers (PPD), utilisés
pour l’acquisition de logements
anciens et neufs. En effet, le coût des
garanties des crédits immobiliers par
des sûretés réelles ( c.a.d. hypothèque
et PPD) baisse de moitié. Le coût global
d’une hypothèque représente désormais
1.85% du montant financé et
celui du PPD environ 1% du montant
financé.
Alternative à la prise de
garantie par sûreté réelle, la prise de
garantie par cautionnement mutuel a
également vu son coût diminuer. En
effet, Crédit Logement (principal
organisme de cautionnement) a lui
aussi décidé, depuis le 1er juillet, de
réduire le coût de sa caution de 30 %
à 50 % (en fonction du type de prêt).
Il est cependant important de
noter que les notaires ont obtenu une
majoration de leurs tarifs sur les prestations
comme les attestations notariées
après décès ou les déclarations
de succession. Ainsi, l’unité de valeur
qui sert de base pour le calcul de tous
les émoluments de formalités et des
émoluments de petits actes passe de
3.28E à 3.65E. Ces actes constituant
l’essentiel des émoluments des
notaires, ceux-ci ne devraient donc
pas être affectés par la diminution de
leurs émoluments sur prêts.
Taux de l'usure : les seuils applicables au 1er juillet 2006
Basés sur les taux effectifs
moyens pratiqués par les établissements
de crédit au cours du
deuxième trimestre 2006, les seuils
de l'usure applicables à compter
du 1er juillet 2006 viennent d'être
publiés au Journal officiel du
29 juin. Ils s'élèvent à :
n 5,99 % pour un prêt immobilier
à taux fixe (taux effectif moyen :
4,49 %)
n 5,57 % pour un prêt immobilier
à taux variable (taux effectif
moyen : 4,18 %)
n 5,81 % pour un prêt relais
(taux effectif moyen : 4,36 %)
n 8,48 % pour un prêt à la
consommation supérieur à 1 524
euros (taux effectif moyen : 6,36 %)
n 20,36 % pour un prêt à la
consommation inférieur ou égal à
1 524 euros (taux effectif moyen :
15,27 %)
n 18,20 % pour un revolving
ou un découvert supérieur à 1 524 euros
(taux effectif moyen : 13,65 %).
Ces taux constituent les
plafonds que les banques et établissements
de crédit ne peuvent pas
dépasser dans leur tarification au
cours du troisième trimestre 2006.
Rappelons qu’aux termes de l’article
L.313-3 est déclaré usuraire tout prêt
conventionnel consenti à un taux
effectif global qui excède de plus d’un
tiers le taux effectif moyen pratiqué
au cours du trimestre précédent.
Par rapport aux taux de l'usure
du second trimestre, ces taux affichent
des hausses substantielles qui
reflètent la croissance des taux d’emprunt.
Réforme des successions et des libéralités
La loi portant réforme des
successions et des libéralités a été
adoptée le 13 juin 2006 (publiée
au journal Officiel du 24 juin
2006). Elle a pour principal objectif
de simplifier le règlement des successions
et de simplifier la gestion
du patrimoine. Elle comporte également
des dispositions concernant
les donations et des mesures
diverses relatives notamment au
PACS et changement de régime
matrimonial.
La réforme encadre les opérations
successorales dans des délais
plus courts et simplifie les procédures.
Le nouveau texte favorise le recours
au mandat pour gérer la succession.
Il crée en particulier le “mandat posthume”.
Toute personne pourra, à
l’avance, donner mandat à une personne
de confiance, pour gérer ou
administrer certains biens lorsque les
héritiers n’ont pas la capacité de le
faire eux-mêmes. Il aura deux domaines
d’application privilégiés : la gestion
de l’entreprise après le décès de
l’entrepreneur, et plus généralement
la gestion d’un patrimoine en présence
d’héritiers mineurs ou atteints d’un
handicap.
La réforme énumère également
de façon précise les actes que
les héritiers pourront réaliser avant de
déclarer qu’ils acceptent ou refusent
la succession. Cela permettra en particulier
de favoriser la continuation de
la gestion de l’entreprise au lendemain
du décès de l’entrepreneur.
La réforme protège l’héritier contre
les dettes découvertes après la décision
d’acceptation.
Face au vieillissement de la
population, à l’augmentation du
nombre des familles recomposées et
à la situation des personnes sans
enfant, la réforme élargit le champ
d’application de la donation partage
qui pourra être faite au profit des
petits enfants (donation partage
“transgénérationnelle”), ou à d’autres
membres de la famille (neveux,
cousins...).
Les dispositions de ce texte
entreront en vigueur le 1er janvier
2007.