Les clauses abusives de l’offre de prêt :
La commission des clauses
abusives recommande que soient
supprimées des contrats de prêts
immobiliers une dizaine de clauses
couramment rencontrées.
Cette recommandation n’a
pas force de loi mais elle peut influer
sur l’appréciation que le juge portera,
au cas par cas, sur la validité de telle
ou telle clause insérée dans un contrat
de prêt immobilier.
Est visée la clause très fréquente
de domiciliation des revenus. Elle oblige,
pendant toute la durée du prêt, à
verser l’ensemble des revenus sur un
compte ouvert dans l’établissement
prêteur, sous peine de devoir rembourser
la totalité du prêt. Pour la
commission, la clause reste possible si
la banque prévoit au profit de l’emprunteur
une contrepartie individualisée
à cette obligation de domiciliation
des revenus. Le type de contrepartie
n’est pas précisé ; il pourrait s’agir, par
exemple, de la gratuité de la carte
bleue ou de l’absence de frais sur
certaines opérations.
De même est considérée
comme abusive la clause qui :
n Oblige à rembourser des
frais de contentieux ou de procédure
fixés unilatéralement par la banque et
sans justificatifs
Permet à l’établissement
prêteur de visiter à tout moment les
biens financés sans préciser les
modalités de ce droit de visite
n Déroge à la règle légale de
compétence territoriale des tribunaux
TAUX AU 8/09/2006
EURIBOR 3 MOIS : 3.090
EURIBOR 6 MOIS : 3.502
EURIBOR 12 MOIS : 3.703
TEC 5 : 3.66
TEC 10 : 3.80
Les prêts familiaux :
L’article 69 de la loi de
finance rectificative pour 2005
prévoit une exonération d’impôt
sur le revenu et corrélativement de
prélèvements sociaux pour les
intérêts afférents à certains prêts
familiaux (CGI art. 157-9, instruction
515-06 du 12 juin 2006).
Les prêts visés par l’exonération
doivent être consentis par des
personnes physiques fiscalement
domiciliées en France au profit de
leurs descendants directs.
L’emprunteur est donc nécessairement
un des enfants du prêteur, un de ses
petits-enfants ou arrière-petits-enfants.
Leur âge est totalement indifférent.
A défaut de descendance directe,
l’exonération ne peut pas profiter aux
personnes qui auraient prêté à leurs
neveux et nièces par exemple.
L’emprunteur doit affecter les
sommes collectées à l’acquisition de
son habitation principale. Il peut s’agir
de l’achat d’un logement neuf ou
ancien ou d’une construction. Il est
indifférent que cet immeuble soit situé
en France ou à l’étranger. La preuve
de l’affectation du prêt peut être
apportée par tous moyens à la
demande du service des impôts.
Les fonds doivent être investis
dans un délai de 6 mois à partir de la
date de conclusion du prêt. Pour cela
on retiendra la date de signature du
contrat de prêt par les parties et, à
défaut d’écrit, la date de versement
de la somme en question. Quant à la
date d’affectation des sommes, il
s’agit soit de la date de signature des
actes authentiques d’acquisition, soit,
en cas de construction, de la date de
déclaration d’ouverture de chantier.
La durée du prêt ne peut
excéder une période de 10 ans ; par
ailleurs, il doit être consenti entre le
1er janvier 2006 et le 31 décembre
2007.
Le montant du prêt n’est pas
limité mais l’exonération fiscale ne
porte que sur les intérêts reçus en
rémunération d’un capital d’un montant
maximum fixé à 50 000 E. Cette
exonération concerne l’impôt sur le
revenu et les prélèvements sociaux
(CSG, CRDS, prélèvement social et
contribution additionnelle à ce prélèvement).
Ainsi, si le prêt est supérieur à
50 000 E, la part des intérêts calculés
sur le montant du prêt excédant le
plafond de 50 000 E est imposable à
l’impôt sur le revenu et aux prélèvements
sociaux dans les conditions de
droit commun.
La protection de l’emprunteur :
La Loi 79-596 du 13 juillet
1979, dite “Loi Scrivener II”, a
introduit un dispositif protecteur
de l’emprunteur non professionnel
lorsque celui-ci sollicite un prêt
pour financer une opération
immobilière portant sur un
immeuble d’habitation, qu’il s’agisse
d’un achat, d’une construction ou
de travaux.
Cette loi figure au Code de la
Consommation sous les articles L312-1
et suivants. Le dispositif mis en place
est d’ordre public : les parties ne peuvent
y déroger et l’emprunteur ne
peut y renoncer.
Les règles protectrices de la
loi Scrivener II sont articulées autour
de concepts simples :
n Réglementation de la publicité
et de l’offre préalable de prêt, ce
qui permet à l’emprunteur d’être
informé sur la nature et l’importance
des engagements qu’il prend.
n Délai de réflexion de 10
jours pour permettre à l’emprunteur
d’appréhender les informations contenues
dans l’offre de prêt et de décider
au mieux de ses intérêts.
n Interdépendance entre les
opérations d’achat et de prêt.
L’acquisition ne peut avoir lieu que si
l’acquéreur a obtenu son financement.
De même, l’offre de prêt ne
sera effective que si l’acquéreur
devient le propriétaire du bien qui fait
l’objet du prêt.
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Les intérêts des
prêts entre personnes
physiques.
Les intérêts perçus par
une personne physique en
rémunération d’un prêt consenti
à une autre personne physique
sont imposables soit à l’impôt
sur le revenu au barème progressif
dans la catégorie des
revenus de capitaux mobiliers
soit, sur option, au prélèvement
forfaitaire libératoire de 27%,
en ce compris les prélèvements
sociaux (CSG, CRDS, prélèvement
social et contribution
additionnelle à ce prélèvement).
Ces intérêts doivent
être déclarés à l’administration
fiscale avant le 16 février de
l’année suivant celle de leur
paiement, sur un imprimé fiscal
spécifique dénommé IFU
( imprimé fiscal unique).