Les recettes brutes sont les sommes encaissées par le bailleur au cours de l'année d'imposition à quelque titre que ce soit, notamment :
les
loyers et charges - y compris les arriérés ou les loyers
versés d'avance au titre de l'année suivante ;
- les loyers perçus par l'intermédiaire d'un mandataire même
si celui-ci n'en a pas rendu compte au cours de l'exercice
fiscal ;
- la valeur des avantages en nature stipulés au bail ;
- les revenus accessoires: location de droit d'affichage ;
- le loyer acquitté par le preneur en cas de
bail à réhabilitation ;
- les subventions (notamment celles de l'ANAH) et les
indemnités d'assurances destinées à financer des charges
déductibles.
En revanche, ne font pas partie du revenu
foncier :
- les dépôts de garantie versés par les locataires lors de
la signature du bail. Ils ne doivent pas être inclus dans
les recettes brutes lors de leur encaissement, mais
seulement le cas échéant lorsqu'ils sont utilisés par le
bailleur pour se couvrir des loyers non payés à leur terme
ou des frais de remise en état des locaux après le départ du
locataire ;
- les améliorations réalisées par le preneur en cours de
bail, à l'exception des travaux
d'agrandissement, de construction ou de reconstruction qui
sont imposables au titre de l'année au cours de laquelle le
bail a pris fin, à condition qu'ils reviennent sans
indemnité au bailleur et qu'ils soient prévus dans le
bail.
dans le cadre d'un bail à réhabilitation, les travaux de construction, ou de reconstruction, d'agrandissement réalisés, à condition qu'ils aient été prévus par le bail.
Les dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge du locataire doivent être ajoutées aux recettes brutes.
Il s'agit des dépenses qui incombent de
droit au bailleur, mais que le bail met expressément à la
charge du locataire notamment :
- les réparations autres que locatives,
- les impôts payés par le locataire alors qu'ils devraient
être payés par le bailleur,
- les primes d'assurance contre les risques dont le bailleur
est responsable.
En revanche, les dépenses d'amélioration réalisées volontairement par le locataire alors que les clauses de son bail ne l'y obligent pas, n'ont pas à être ajoutées aux recettes brutes du bailleur, même si celui-ci a donné son accord pour la réalisation des travaux.
Les dépenses supportées par le bailleur pour
le compte des locataires font l'objet d'un traitement
particulier.
Désormais, il est interdit au bailleur de déduire de ses
revenus fonciers les dépenses incombant au locataire
acquittées par lui; en contrepartie, les remboursements
effectués le locataire ne sont plus imposables.
Afin de ne pas pénaliser les bailleurs en cas d'impayés,
celui-ci est en droit de déduire, au titre de l'année de
départ du locataire, les charges non effectivement
récupérées. La déduction des charges non récupérées n'est
possible que l'année de départ du locataire, même si les
sommes en cause peuvent concerner l'ensemble des années
antérieures couvertes par la période de location.
Cette réduction est pratiquée après déduction forfaitaire.
Les dépenses en cause sont :
celles
de fournitures ou de services destinés à l'usage privé ou
commun des locataires et occupants: notamment, de la
consommation d'eau chaude et froide, des frais de chauffage,
d'éclairage, d'ascenseur, de tapis, de vidange, de ramonage,
d'entretien de propreté des parties communes, de la location
des compteurs... ;
- des taxes locatives : taxe d'enlèvement des ordures
ménagères, taxe de balayage. ;
- les taxes locatives : taxe d'enlèvement des ordures
ménagères, taxe de balayage.