• garanties
associées à un prêt immobilier
• Frais de notaire
• intérêts d'emprunts
• TVA
• frais à payer sur l'acquisition du bien
à acheter
• Une assurance chômage sur un prêt immobilier est-elle vraiment utile
Vous trouverez dans la rubrique crédit un
simulateur de crédits, en cas de difficultés merci de
contacter.
• A - Les différents types de prets immobiliers
1 - Les prêts à taux fixe
Le taux est fixé par contrat à la
mise en place du prêt . Quelle que soit l’évolution du marché, il ne peut
être modifié . Si cette formule offre la plus grande tranquillité d’esprit,
le taux du prêt, en général calculé par rapport au taux des emprunts d’Etat,
est logiquement plus élevé qu’une offre à taux révisable.
Ces prêts à taux fixe offrent néanmoins une certaine souplesse : dans la
plupart des cas, les mensualités peuvent être modulées au cours de la vie du
prêt, pour s’adapter à d’éventuels changements de situation personnelle ou
professionnelle . Après une période minimale de 1 à 2 ans, vous pouvez
augmenter ou diminuer vos mensualités, et même parfois suspendre
partiellement le paiement des échéances . ces modifications influent bien
sûr sur la durée du prêt, qui sera diminuée ou rallongée selon le cas .
Certains établissements financiers proposent également ces aménagements sur
les formules à taux révisable.
2 - Les prêts à taux révisable
En général indexés sur un taux court terme ( EURIBOR 3 ou 12 mois) il en existe de deux sortes : le révisable pur et le révisable capé
• prêts à taux révisable :
II offre un taux de départ particulièrement attractif, calculé à partir d’un
taux de référence ( par exemple l’EURIBOR ) majoré d’une marge . Par contre,
ses variations dans le temps suivront le tableau d’amortissement et très précisément l’évolution de cet
index de référence, sans limitation crédit immobilier comme à la baisse . Les
révisions ont lieu en général une fois par an, mais certaines formules sont
révisables trimestriellement . Ce sont bien sûr les plus volatiles .Les
variations de taux peuvent être répercutées de diverses manières :
• Sur les mensualités : elles augmentent avec la hausse du taux et
diminuent avec la baisse . La durée reste inchangée .
• Sur la durée : A mensualités constantes, c’est la durée qui s’allonge en
cas de hausse de taux, ou qui diminue en cas de baisse .
• Sur les mensualités et la durée : dans l’offre de la plupart des
établissements spécialisés, les éventuelles hausses de taux sont dans un
premier temps répercutées sur la mensualité, mais dans une certaine limite (
en général 70 ou 80 % de la hausse de l’indice de l’inflation de l’année en
cours ) : cela permet d’éviter que les mensualités augmentent de manière
inconsidérée par rapport crédit immobilier du coût de la vie et des salaires .
Mais, si ce plafond ne permet pas d’appliquer l’intégralité de la hausse du
taux, c’est alors la durée qui sera rallongée .
NOTRE CONSEIL : Ces prêts, bien qu’attractifs, présentent néanmoins un
certain risque, notamment sur les longues durées . Il est impossible en
effet de prévoir à long terme les évolutions des taux du marché, et par
conséquent, on ne peut savoir aujourd’hui ce qu’on paiera demain . Mieux
vaut donc privilégier les prêts à taux révisable capés, même si le taux de
départ est parfois un peu moins alléchant qu’en révisable pur .
• Le révisable capé :
Le fonctionnement de base est le même que pour le révisable pur, avec
néanmoins une sécurité complémentaire : l’instauration d’un plafond crédit immobilier du taux .
Ce taux plafond, fixé par contrat à l’origine, ne pourra en aucun cas être
dépassé, quelles que soient les variations du taux de référence . Ce " cap "
peut s’établir de 1 à 3 points au dessus du taux de départ . Les variations
de taux sont donc appliquées de la même manière que pour le révisable pur,
mais dans la limite du taux plafond défini au départ . On peut donc dès
l’origine calculer la mensualité potentielle maximale qui pourra être
atteinte, et ainsi quantifier de manière précise le risque de hausse encouru
.
En cas de baisse de taux, il existe deux possibilités : certaines banques
ont des formules de taux révisable capé crédit immobilier et sans limitation à la
baisse, d’autres instaurent un tunnel de variation autour du taux de départ,
qui peut aller de + ou - 1 à 3 points . Ce plancher à la baisse n’est
néanmoins pas un handicap à ce jour, car il paraît peu probable qu’il soit
un jour atteint, au vu des taux pratiqués actuellement .
3 - Les prêts In Fine
S’adressant plus spécialement aux
investisseurs, les prêts In Fine comportent une période de différé
d’amortissement pendant toute la durée du concours, le capital étant
remboursé en une seule fois à l’échéance . Les mensualités ne sont donc
composées que d’intérêts et cotisations d’assurance, ce qui permet une
déduction maximale dans le cadre des revenus fonciers, et donc une
diminution conséquente de la fiscalité liée à ces revenus fonciers .
Par contre, ce montage impose de disposer à l’échéance de la somme
nécessaire au remboursement en une fois du capital prêté . L’établissement
prêteur s’en assure en associant l’octroi de ce prêt à la souscription d’un
contrat d’épargne de capitalisation (type assurance vie ), avec un versement
unique et / ou des versements programmés, d’un montant suffisant pour
reconstituer la somme prêtée au terme de la durée du prêt, en fonction du
taux d’épargne assuré . Ainsi, au terme du prêt, le capital est remboursé
grâce à l’épargne constituée en parallèle .
NOTRE CONSEIL : Cette formule, dont le coût total reste plus élevé que
dans un cadre de prêt amortissable, ne s’adresse qu’à des emprunteurs
avertis et fortement fiscalisés, dans le cadre d’investissement locatif
générant des bénéfices fonciers, ou s’il y a des bénéfices fonciers
préexistants.
• B - Les assurances des prêts immobiliers
2 - L’assurance Chômage
Facultative mais néanmoins
systématiquement proposée, il peut être judicieux de la souscrire si votre
prêt s’étale sur une longue durée . Il faut alors répondre à certains
critères d’emploi : être salarié en contrat à durée indéterminée depuis une
période minimale en général de 6 mois chez un même employeur, et avoir droit
aux prestations Assedic en cas de cessation forcée d’activité .
Les degrés et modalités de prise en charge sont très variables selon les
contrats : certains prennent en charge tout ou partie de votre mensualité
pendant une durée qui peut aller de 1 à 2 ans . D’autres ne vous offrent que
la possibilité de suspendre les mensualités pendant la période de chômage,
et d’en reporter le règlement en fin de prêt . Cette 2ème formule est bien
sûr moins coûteuse que la 1ère , mais les mensualités restent à votre charge
. Enfin, vérifiez que cette assurance pourra jouer autant de fois que
nécessaire au cours de la vie du prêt .
NOTRE CONSEIL : Tous les contrats d’assurance chômage ont un point
commun : ils sont particulièrement coûteux ! A vous donc de bien comparer la
qualité des prestations offertes, et si possible d’évaluer votre risque
potentiel de chômage eu égard à votre activité professionnelle et à la durée
que vous choisirez .
3 - L’assurance Décès Invalidité
Elle couvre les risques de décès,
invalidité permanente et totale ( parfois l’invalidité partielle ) et
l’incapacité temporaire totale de travail . Elle est rendue obligatoire par
les établissements prêteurs, mais d’autres solutions peuvent
exceptionnellement être trouvées pour les personnes non assurables car trop
âgées ou atteintes de maladie grave : il s’agit notamment du nantissement de
placements ou de contrats d’Assurance Vie.
L’âge limite de souscription s’établit entre 60 et 65 ans selon les
contrats, et la couverture porte jusqu'à 70 ans, voire 75 ans dans certains
cas avec une tarification spéciale . Au delà de 60 ans, seuls le décès et
l’invalidité totale sont en général pris en charge.
Vous pouvez partager la couverture d’assurance entre les deux co-emprunteurs,
en vous basant par exemple sur la contribution de chacun aux revenus du
ménage : ainsi, en cas de maladie ou décès d’un des deux, la quotité assurée
sur sa tête sera prise en charge par l’assurance . Vous pouvez également
vous assurer à hauteur de 100 % chacun, ce qui par contre doublera la
cotisation.
NB : Au delà d’un certain montant global assuré auprès d’une même
compagnie d’assurance, pour une seule ou plusieurs opérations immobilières,
attendez-vous à devoir fournir un certain nombre d’analyses et rapports
médicaux . Ces formalités peuvent entraîner un délai dont vous devrez tenir
compte pour la mise en place de votre financement .
NOTRE CONSEIL : Si le contrat d’assurance proposé par l’établissement
prêteur ne vous satisfait pas, au niveau des garanties offertes ( notamment
pour certaines professions dites à risques ) ou tout simplement au niveau du
coût, vous pouvez proposer une délégation de contrat émanant d’une autre
compagnie d’assurance . Certaines compagnies pratiquent en effet des tarifs
préférentiels ( par exemple pour les jeunes, les fonctionnaires ou pour les
professions médicales), ou des contrats adaptés pour les professions à
risques, telles que les militaires . Mais attention, ce n’est pas toujours
accepté facilement par l’établissement prêteur .
4 - L'assurance loyers impayés
Cette assurance concerne les
investisseurs et leur permet de couvrir le non paiement des loyers, si leur
gestion est confiée à un professionnel, sur une durée limitée toutefois et
en général avec une franchise. L'assurance peut également couvrir les frais
de contentieux relatifs à la procédure engagée contre le locataire .
Si vous ou votre client êtes un(e) exclu(e) du crédit pour un problème
d'assurance ou autre, on se charge pour vous de trouver une
solution à vos besoins en crédit & assurances.
5 - L'assurance revente
Par ailleurs certains établissements
proposent d'autres types d'assurances pour votre projet immobilier :
Cette assurance couvre le risque d'une moins value lors de la revente de
votre bien. Elle concerne en général uniquement la résidence principale et
joue sur une durée limitée après l'acquisition. Elle est limitée en montant
et en pourcentage du prix d'achat et ne joue que si la vente du bien est
provoquée par certains événements bien définis (décès, divorce,
licenciement…).*
6 - L'assurance déces
récupérable
Vous pouvez proposez à vos clients une garantie
déces à prime récupérable.