Adossement
Contrat d’assurance vie ou autre produit de capitalisation affecté à la garantie
d’un prêt, soit pour conforter les garanties déjà données (adossement confortatif),
soit pour assurer à terme le remboursement du capital d'un prêt in fine. Un acte
dit de nantissement attestant la remise d’un placement en garantie est alors signé.
Annonce
Les petites annonces passées par un agent immobilier doivent être sincères, sous
peine de publicité mensongère. Leur coût reste à sa charge exclusive : il ne peut
demander aucun remboursement ni participation à son client. L’annonce doit mentionner
le montant TTC de la commission mise à la charge de l’acquéreur, si elle n’est pas
incluse dans le prix.
Appartement témoin
Logement terminé avant les autres pour permettre au client de voir ce qu’il achète.
Attention! La décoration n’est pas "contractuelle": les logements sont en principe
vendus sans meuble, ni rideau, ni bibelots.
Appel de fonds
En cas de vente en l'état futur d'achèvement, le paiement du prix suit l’avancement
des travaux : 5% à la réservation, 30% à l’achèvement des fondations, 35% à la mise
hors d’eau, 25% à l’achèvement et 5% à la livraison. Chaque paiement est réclamé
à l’acquéreur par un appel de fonds du promoteur, après constatation de l’état d’avancement
des travaux de l’architecte.
Apport personnel
Somme dont dispose l’emprunteur pour financer partiellement une opération immobilière.
L’apport constitué par une épargne ou par des prêts spécifiques (prêt familial,
épargne-logement, 1% logement, etc.) doit, le plus souvent, représenter entre 10
et 20% de l’opération.
Maison d’architecte
Pour devenir propriétaire de la construction d'une maison d’architecte,
faire construire par un constructeur de
maison d'architecte.
Avant-contrat
Terme générique sous lequel sont désignés les promesses et compromis de vente. L’avant-contrat,
qui peut être établi par un notaire ou sous seing privé, permet de conclure la transaction
("d’arrêter l’affaire"), en attendant de pouvoir signer l’acte authentique de vente.
Bon de visite
Document que l’agent immobilier fait signer à son client pour avoir la preuve que
celui-ci a eu connaissance de l’existence du bien à vendre par l’intermédiaire de
l’agent. Ceci afin de préserver son droit à commission.
Réalisation de piscine
La piscine
dépend du modèle et de l'autorisation ou permis de construire nécessaires.
On compte les piscine hors-sol, la piscine en plein air, celles à monter
soi-même.
Bornage
Opération qui a pour but de fixer la limite séparant deux propriétés contiguës (C. civ. art. 646). Amiable, le bornage est effectué par un géomètre-expert qui conclut
son travail de délimitation en recueillant, dans un procès-verbal, l’accord de tous
les propriétaires concernés. Judiciaire, il relève de la compétence du tribunal
d’instance.
Budget prévisionnel
Depuis le 1er janvier 2002, toutes les copropriétés doivent disposer d’un système
comptable annuel, basé sur le principe d’un budget prévisionnel voté par l’assemblée
(art. 14-1 de la loi de 1965, issu de la loi SRU du 13 décembre 2000). Chaque trimestre,
les copropriétaires versent une provision égale au quart du budget voté.
Cadastre
Ensemble de cartes et d’écrits permettant de situer géographiquement les propriétés,
de représenter le découpage des parcelles et d’identifier les propriétaires. Document
fiscal, un plan cadastral ne définit pas les limites de propriété.
Cahier des charges de lotissement
Définit les droits et obligations des propriétaires de lots. Il ne peut contenir
ni règles de construction, ni dispositions contraires au droit de l’urbanisme.
Carnet d’entretien
Le syndic est chargé d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble
(art. 18 al. 3, issu de la loi SRU). Celui-ci peut être consulté par tout candidat
à l’acquisition d’un lot dans la copropriété.
Carte professionnelle
L’exercice de la profession d’agent immobilier est soumis à la possession d’une
carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelable chaque année. Pour
obtenir la carte, l’agent doit justifier, notamment, de la souscription d’une assurance
couvrant sa responsabilité et d’une attestation de garantie financière accordée
par une banque ou une assurance. Le numéro de la carte doit figurer sur tous les
documents commerciaux de l’agence.
Caution mutuelle
Engagement donné par un organisme tiers pour acquitter les sommes dues au titre
d’un crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. Un cautionnement est moins coûteux
qu’une hypothèque et évite les frais de mainlevée (suppression) d’hypothèque en
cas de cession du bien avant le terme du crédit.
Certificat d’urbanisme
Délivré par l’Administration, il permet d’informer le demandeur sur la constructibilité
de son terrain et sur les règles d’urbanisme qui y sont applicables.
Charges
Ensemble des dépenses entraînées par la gestion et le fonctionnement de la copropriété.
Elles sont réparties entre les copropriétaires soit en fonction de leur quote-part
des parties communes, soit d’après des grilles de répartition spécifiques pour certains
équipements (ascenseur, par exemple).
Coefficient d’occupation des sols
Déterminé par le document d’urbanisme en vigueur, le COS est le rapport entre la
surface du terrain et la surface de plancher des constructions que l’on peut y édifier.
Un COS de 0,50 autorise une construction de 300 m2 sur un terrain de 600 m2.
Commission
Terme habituel pour désigner la rémunération de l’agent immobilier. Celui-ci n’a
droit à sa commission qu’une fois remplies les quatre conditions suivantes: il détient
un mandat; il a présenté le bien au client et participé activement à la négociation;
enfin, la vente a été effectivement conclue. Le montant de la commission est librement
négocié entre l’agent immobilier et son client, sur la base du tarif des honoraires
pratiqué par l’agence.
Condition suspensive
Clause que l’on insère dans un contrat lorsque l’on veut que celui-ci ne s’applique
qu’après la réalisation d’un événement. Un avant-contrat est généralement assorti
de la condition suspensive d’obtention de prêt par l’acquéreur.
Conseil syndical
Composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale, il assure la liaison entre
les copropriétaires et le syndic, dont il contrôle la gestion. Il donne son avis,
mais ne peut ni gérer à la place du syndic, ni décider à la place de l’assemblée
générale.
Copropriété
Régime juridique qui s’impose à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie
entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une
quote-part des parties communes (loi du 10 juillet 1965, article 1er).
Déclaration d’achèvement (DAT)
Attestation délivrée par l’architecte constatant l’achèvement des travaux. Sa date
constitue le point de départ des garanties, décennale et biennale, et le début de
la période d’amortissement dans les dispositifs fiscaux Périssol et Besson. L’acquéreur
doit donc exiger une copie de la DAT.
Délai de réflexion
Pour protéger l’emprunteur, la loi Scrivener impose un délai de réflexion de dix
jours révolus entre la date de réception de l’offre de
prêt immobilier et la date
de son acceptation. Ce n’est qu’au terme de ce délai que peut être signé le contrat
définitif.
Document d’arpentage
Etabli par géomètre-expert, il sert à désigner toute nouvelle parcelle de terrain
(modification ou création) en vue de sa cession ou de la mise à jour du plan cadastral.
Document d’urbanisme
Détermine les prévisions et les règles touchant à l’affectation et à l’occupation
du sol, dans le respect du droit de l’urbanisme.
Euribor (ou Tibeur)
Le taux interbancaire européen est un indice représentant le taux pratiqué sur le
marché européen pour les créances de première catégorie. Il sert de référence dans
la majorité des prêts immobiliers à taux variable.
Exclusivité
En donnant l’exclusivité à un agent immobilier, le client s’interdit, pendant la
durée du mandat, de vendre le bien par lui-même ou de confier l’affaire à une autre
agence. Le caractère exclusif d’un mandat doit être mentionné en caractères très
apparents. S’il souhaite traiter simultanément avec d’autres agences ou réaliser
personnellement la vente, le client ne doit consentir que des mandats simples.
Frais annexes
Lors de l’octroi d’un crédit, il y a lieu de prévoir, en sus du taux d’intérêt,
des frais annexes comme les frais de dossier, le coût des assurances, les frais
d’hypothèque, etc.
Garantie décennale, biennale
Obligation pesant sur le promoteur ("maître d’œuvre") de réparer les désordres et
dommages survenant dans l’immeuble pendant une période de dix ans pour le gros œuvre
et de deux ans pour les menus ouvrages. Le promoteur a l’obligation de souscrire
une assurance couvrant la garantie décennale.
Géomètre-expert
Membre d’une profession libérale réglementée (loi du 7 mai 1946) et inscrit à l’Ordre
des géomètres-experts, il réalise les études et les travaux topographiques qui fixent
les limites des biens fonciers.
Gros œuvre
Il s’agit, d’une part, des éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité
du bâtiment (murs, plafonds, planchers…) et de tous les autres éléments qui leurs
sont intégrés ou qui forment corps avec eux (escaliers, cloisons, canalisations
et conduites encastrées…). D’autre part, des éléments qui assurent le clos, le couvert
et l’étanchéité (charpente, toiture...).
Hypothèque
Pour se prémunir contre le risque de non-remboursement de la somme prêtée, l’organisme
prêteur peut exiger la prise d’une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier
acquis. C’est un acte notarié qui permet au prêteur de vendre le bien en cas de
problème pour se rembourser.
Indemnité d’immobilisation
C’est la somme d’argent que le bénéficiaire d’une promesse verse en contrepartie
de l’engagement pris par le promettant. Cette somme, généralement fixée à 10% du
prix, est déposée entre les mains d’un tiers séquestre. Si le bénéficiaire achète,
l’indemnité s’impute sur le prix. S’il n’achète pas dans le délai prévu par la promesse,
la somme reste acquise au vendeur, sauf non-réalisation d’une condition suspensive
prévue au contrat. Auquel cas, l’indemnité est intégralement restituée au bénéficiaire.
Intempéries
Conditions météorologiques défavorables obligeant à suspendre l’activité sur le
chantier (gel en pleine période de travaux de gros œuvre, par exemple). Les journées
d’intempéries attestées par Météo France reculent d’autant la date limite de livraison.
Labels
Marques de qualité, facultatives, délivrées par des organismes indépendants sur
examen d’un dossier technique établi par le promoteur. Les principaux labels (Qualitel,
Promotelec, Vivrelec…) portent sur l’isolation phonique ou thermique.
Livraison (ou réception)
C’est la remise du bien par le promoteur à l’acquéreur, après achèvement. S’il constate
des défauts apparents, l’acquéreur doit faire inscrire des réserves dans le procès-verbal
de réception ou les signaler au promoteur, dans le mois qui suit, par lettre recommandée.
Mandat
Le mandat de vente est un contrat par lequel le client confie à l’agent immobilier,
moyennant une commission, la recherche d’un acquéreur pour le bien qu’il veut vendre.
Malgré son appellation, le mandat de vente n’autorise pas l’agent immobilier à signer
l’acte de vente en lieu et place du vendeur. Le mandat peut être simple ou donné
en exclusivité. Il est obligatoire: l’agent ne peut agir sans être mandaté au préalable
et par écrit.
Menus ouvrages
Tout ce qui ne constitue pas le gros œuvre : canalisations non encastrées, faux
plafonds, peinture et tapisserie, etc.
Acheter un terrain
Acheter un terrain pour bâtir une maison à construire.
Viabilité du terrain pour y construire la maison, actes du notaire, respect des
règles d'urbanisme
Mitoyenneté
Droit de propriété que partagent deux propriétaires de parcelles contiguës sur une
clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés.
Notice, plan
Deux documents annexés au projet de vente, puis à la vente. La notice descriptive
engage le promoteur sur la nature et la qualité des prestations qui y sont détaillées.
Le plan du logement indique la surface habitable de chaque pièce.
Offre d’achat
Document signé par le client qui propose un prix inférieur à celui prévu dans le
mandat de vente détenu par l’agent immobilier, afin que son offre soit transmise
au vendeur. Celui-ci est libre d’accepter ou de refuser. Mais s’il accepte, la vente
est, en principe, conclue. En pratique, il est néanmoins procédé à la signature
d’un avant-contrat, assorti des conditions suspensives nécessaires. Attention, l'offre
ne doit pas être accompagnée d'une remise de chèque (interdiction légale).
Parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement oblige le promoteur à réparer, pendant un délai
d’un an, les défauts ayant fait l’objet de réserves à la livraison ou apparus postérieurement.
Plan local d’urbanisme
Issu de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000, le
PLU est appelé à remplacer le POS (plan d’occupation des sols). Innovation majeure:
il favorise la construction sur des parcelles de terrains plus petites (densification).
Prêt in fine
Crédit où les mensualités comprennent seulement les intérêts. Le
capital, lui, est remboursé au terme.
Procès-verbal de bornage
Le géomètre-expert auteur d’un bornage a l’obligation de conserver dans ses archives
un original du procès-verbal signé par les parties concernées. Depuis 1997, chaque
PV est référencé dans un répertoire tenu par l’Ordre.
Projet de vente
Document que le notaire adresse à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de
réception, au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente.
Le projet reflète très précisément l’acte notarié que l’acquéreur devra signer.
Promesse de vente
La promesse unilatérale de vente est l’acte dans lequel une personne, le promettant,
promet de vendre un bien à une autre personne, le bénéficiaire, laquelle ne prend
pas l’engagement d’acheter. Mais celle-ci s’expose à perdre son indemnité d’immobilisation
si elle ne donne pas suite à son projet d’achat par pure convenance personnelle.
Le promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours, sous peine de nullité.
Lorsque le promettant s’engage à vendre et le bénéficiaire à acheter, la promesse
est dite "synallagmatique". Il s’agit d’un compromis de vente ferme, qui n’a pas
besoin d’être enregistré pour être valable.
Promoteur
Professionnel de l’immobilier (personne physique ou société) qui prend l’initiative
de réaliser un programme de construction. Il accomplit les démarches administratives,
financières et commerciales. Il organise, commande et coordonne l’activité de l’architecte
et des différents corps d’état.
Prospect
Règle de distance minimale entre la construction projetée et la voie desservant
le terrain, sa limite de propriété ou un bâtiment voisin. Ainsi, la longueur du
prospect est souvent égale à la hauteur du bâtiment voisin.
Queue de programme
Ou "fin de programme". Désigne les appartements encore en vente à l’achèvement du
programme. Ils peuvent être vendus avec une décote, quand l’immobilier va mal. Au
contraire, ils sont souvent vendus plus chers, lorsque le marché est porteur et
que les logements neufs "livrables de suite" sont rares.
Récolement
Opération qui consiste à relever la position et à dresser le plan des éléments matériels
d’un ouvrage (bâtiment, réseaux, voirie…) en cours ou en fin de travaux, afin d’en
connaître la situation exacte après son achèvement.
Remboursement anticipé
L’emprunteur peut effectuer un remboursement total ou partiel de son emprunt, moyennant
des indemnités contractuelles plafonnées par la loi Scrivener à 3% des capitaux
restant dus. Certains prêts à taux variable permettent de bénéficier d’une exonération
de ces indemnités après une certaine durée.
Remboursement par annuité ou in fine
Habituellement, le remboursement d’un prêt se fait par annuité. Chaque échéance
comporte une fraction du capital et des intérêts, le capital emprunté s’amortissant
au fil des remboursements. Par opposition, la technique dite in fine prévoit un
remboursement du capital en fin de crédit, à l’aide d’un placement souscrit parallèlement.
Pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne paie donc que les intérêts.
Réservation
Contrat préliminaire établi sous seing privé par lequel le promoteur ("réservant")
s’engage à réserver à l’acheteur ("réservataire") certains lots, moyennant un prix
déterminé, dans un immeuble qu’il envisage de construire. L’acquéreur verse un dépôt
de garantie de 5% maximum et indique les crédits dont il a besoin.
Réserves
Défauts apparents, et en principe mineurs, signalés au promoteur. L’acquéreur ne
peut pas retenir 5% du prix jusqu’à la levée des réserves si le promoteur a souscrit
une caution bancaire couvrant son obligation de parfait achèvement.
Servitudes
Administratives, elles sont imposées à des propriétaires privés dans un but d’intérêt
général. Privées, elles peuvent être soit d’origine légale, soit de nature conventionnelle
si elles résultent de l’accord des parties. Ce sont des charges imposées au propriétaire
d’un terrain (dit "fonds servant") au profit d’un autre (propriétaire du "fonds
dominant"). Exemples: servitude de passage, de vue, d’écoulement des eaux de pluie,
etc.
Sous seing privé
Se dit d’un acte signé sans l’intervention d’un notaire. Un avant-contrat rédigé
par un agent immobilier et ratifié sous seing privé est valable. Mais la vente définitive
doit obligatoirement être constatée par un acte authentique, établi par notaire.
Surface habitable
Est obtenue en déduisant, de la surface de plancher construite, l’emprise des murs,
cloisons, trémis d’escaliers, gaines de réseaux, embrasures des portes et fenêtres,
caves, sous-sol, garage, etc. Encore appelée "surface utile".
Surface hors œuvre brute
La SHOB est la somme des surfaces de plancher de chacun des niveaux de la construction.
Surface hors œuvre nette
La SHON est la surface obtenue en déduisant de la SHOB les surfaces de plancher
des combles et sous-sols non aménageables, des toitures-terrasses, des balcons,
des loggias et surfaces non-closes des rez-de-chaussée, ainsi que des parties de
bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules et d’une surface forfaitaire
de 5 % relative à l’isolation des locaux.
Syndic
Elu par l’assemblée générale, il gère la copropriété en qualité de mandataire du
syndicat des copropriétaires et sous le contrôle du conseil syndical. C’est un professionnel,
le plus souvent, mais tout copropriétaire volontaire peut être désigné comme syndic
bénévole.
Syndicat de copropriétaires
Ensemble des propriétaires des lots d’une copropriété. Personne morale, le syndicat
est l’employeur du personnel de la copropriété (gardien…). Ses décisions sont prises
en assemblée générale et exécutées par le syndic, mandataire du syndicat.
Tarif des honoraires
Les honoraires des agents immobiliers sont libres. Il n’existe pas de tarif officiel.
L’agence a toutefois l’obligation d’afficher son barème d’honoraires d’une manière
visible pour la clientèle. Ce barème n’interdit pas la négociation de la commission,
qui peut être fixée d’un commun accord à un montant inférieur.
Taux (crédit immobilier)
Le taux d’emprunt peut être fixé pour toute la durée du crédit : on parle alors
de taux fixe. A contrario, un taux révisable ou variable change, suivant une périodicité
fixée à l’avance, en fonction des variations d’un indice de référence. Toutefois,
la banque peut fixer un taux maximum ou "cap" et un taux plancher ou "floor" : on
parle alors de taux variable "tunnel".
VEFA
Abréviation pour vente en l’état futur d’achèvement. Le client choisit son logement
sur plan, signe une réservation, puis l’acte notarié d’achat. Il devient propriétaire
du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux et en prendra livraison
après l’achèvement.
Vente
Acte constatant le transfert définitif de propriété entre le vendeur et l’acquéreur.
La forme notariée est obligatoire pour les besoins de la publicité foncière. En
principe, plusieurs mois sont nécessaires entre l’avant-contrat et la vente pour
permettre à l’acquéreur d’obtenir son crédit et au notaire de réunir les documents
administratifs nécessaires à l’établissement de l’acte.