Bénéficiaires :
Les propriétaires de logements neufs acquis à compter du 1er septembre 2006 et
affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier d’un amortissement de leur investissement dans deux cadres fiscaux. Ces dispositifs, baptisé «
Robien
recentré » et « Borloo » s’adressent aux personnes physiques qui réalisent des
investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non
soumises
à l’impôt sur les sociétés et qui s’engagent à respecter certaines obligations.
Peuvent par exemple ouvrir droit au bénéfice de ces régimes, l’acquisition en
france
de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (par logements neufs il faut
entendre : ceux qui n’ont jamais été ni habités ni utilisés avant leur
acquisition. Par
exception, l’administration admet que les logements témoins puissent bénéficier
du
régime).
En cas de réalisation de l’investissement en indivision, chaque co-indivisaire
peut
bénéficier des dispositifs à hauteur de sa quote-part dans l’indivision.
Les régimes ne sont pas applicables aux titulaires de droits démembrés (nupropriétaire,
usufruitier) sauf, sous conditions, lorsque le démembrement résulte du
décès de l’un des époux acquéreurs.
Les dispositifs « Robien recentré » et « Borloo » entrent en application à
compter du
1er septembre 2006 par l’entrée en vigueur de la Loi portant engagement national
pour le logement, ils font suite au dispositif Robien applicable aux logements
acquis
jusqu’au 31 août 2006.
Engagement des investisseurs :
Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location
nue
à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer
fiscal
pendant une durée de neuf ans. Cette durée est appréciée de date à date à
compter
de celle de la prise d’effet du bail.
La location doit être effective, continue et prendre effet dans les douze mois
de
l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux. En cas de
congé
du locataire, un délai de vacances d’un an au maximum est admis pour conclure un
nouveau bail.
Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur
les
sociétés, le bénéfice du régime est subordonné à un engagement de la location de
la
société (de neuf ans) et à un engagement de conservation des titres de la
société
par l’associé jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de
location.
Location à un enfant ou à un ascendant :
Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable
(propriétaire ou associé de la société propriétaire) autre qu’un membre de son
foyer
fiscal.
Les plafonds à respecter :
a) Pour bénéficier du dispositif « Robien recentré », le bailleur doit s’engager
à ce
que le montant des loyers ne soit pas supérieur à des plafonds fixés par décret.
Les plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises, pour les baux
conclus en 2007 sont les suivants :
Zones géographiques Montants
Zone A :
- Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux
limites de l’agglomération parisienne.
- Côte d’azur (bande littorale Hyères Menton).
- Genevois français
20.45 €
Zone B 1 :
- Agglomérations de plus de 250 000 habitants
- Grande couronne autour de Paris.
- Quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne,
Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint Malo)
- Pourtour de la côte d’azur
- Départements d’outre-mer, Corse et îles.
14.21 €
Zone B 2 :
- Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants.
- Autres zones frontalières ou littorales chères
- Limite de l’île de France.
11.62 €
Zone C :
- Reste du territoire 8.52 €
La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la
moitié
de celle des annexes (caves, balcons, remises...) dans limite de 8 m² et à
l’exclusion
des garages.
b) Pour bénéficier du dispositif « Borloo », le bailleur doit s’engager à ce que
le
montant des loyers ne soit pas supérieur à des plafonds fixés par décret et à ce
que
les ressources des locataires ne dépassent pas des plafonds fixés par décret.
Les plafonds mensuels de loyer par m², charges non comprises, pour les
baux
conclus en 2007 sont les suivants :
Zones géographiques Montants
Zone A :
- Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux
limites de l’agglomération parisienne.
- Côte d’azur (bande littorale Hyères Menton).
- Genevois français
16.37 €
Zone B 1 :
- Agglomérations de plus de 250 000 habitants
- Grande couronne autour de Paris.
- Quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne,
Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint Malo)
- Pourtour de la côte d’azur
- Départements d’outre-mer, Corse et îles.
11.37 €
Zone B 2 :
- Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants.
- Autres zones frontalières ou littorales chères
- Limite de l’île de France.
9.30 €
Zone C :
- Reste du territoire 6.82 €
La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la
moitié
de celle des annexes (caves, balcons, remises...) dans limite de 8 m² et à
l’exclusion
des garages.
Les plafonds de ressources à prendre en compte sont les suivants (en euros), ils
s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le
revenu
établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du
contrat de
location (ces plafonds ont été définis par le Décret n° 2006-1005 du 10 août
2006) :
Composition du foyer
Zone A
Zone B 1
Zone B 2
Zone C
Personne seule
33 233 € 24 685 € 22 628 € 22 475 €
Couple
49 668 € 36 250 € 33 230 € 30 209 €
Personne seule ou couple ayant une
personne à charge 59 704 € 43 398 € 39 782 € 36 165 €
Personne seule ou couple ayant deux
personnes à charge 71 516 € 52 521 € 48 145 € 43 768 €
Personne seule ou couple ayant trois
personnes à charge 84 661 € 61 644 € 56 507 € 51 370 €
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge 95 267 € 69 535 € 63 740 € 57 946 €
Majoration par personne à charge à
partir de la cinquième + 10 617 € + 7 897 € + 7 239 € + 6 580 €
La liste des communes et leur zone applicable a été définie par l’arrêté du 10
août
2006.
a) Le régime « Robien recentré » permet de déduire des revenus fonciers
l’amortissement du logement acquis ou construit. Les éventuels déficits fonciers
sont
alors imputables au revenu global dans les conditions de droit commun.
La base de calcul de l’amortissement est constituée par le prix d’acquisition du
logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, commissions,
droits
de timbre, droits de mutation et/ou TVA.
Le taux de l’amortissement est de 6 % les sept premières années puis de 4 % les
deux années suivantes.
Le point de départ de la période d’amortissement est fixé au premier jour du
mois de
l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas
d’acquisition ou d’achèvement en cours d’année, la première année doit être
réduite
prorata-temporis.
Lorsque le logement est la propriété d’une société qui le donne en location à un
associé ou à un membre de son foyer fiscal, cet associé est exclu du bénéfice de l’amortissement.
b) Le régime « Borloo » permet de déduire des revenus fonciers l’amortissement du logement acquis ou construit. Les éventuels déficits fonciers sont alors
imputables au
revenu global dans les conditions de droit commun.
La base de calcul de l’amortissement est constituée par le prix d’acquisition du
logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, commissions,
droits de timbre, droits de mutation et/ou TVA.
Le taux de l’amortissement est de 6 % les sept premières années puis de 4 % les
deux années suivantes. Un amortissement de 2.5 % par an pendant au maximum
deux périodes de trois années supplémentaires peut être pratiqué tant que les
conditions d’application du régime sont respectées.
Le point de départ de la période d’amortissement est fixé au premier jour du
mois de
l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas
d’acquisition ou d’achèvement en cours d’année, la première année doit être
réduite
prorata-temporis.
Il peut être opérée une déduction de 30 % des revenus bruts.
Lorsque le logement est la propriété d’une société qui le donne en location à un
associé ou à un
Obligations déclaratives :
L’engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus de la
première
année d’application du régime accompagné de certains justificatifs (avis
d’imposition
du locataire, déclaration d’achèvement de travaux…) et d’un tableau fournissant
les éléments de calcul de l’amortissement déduit.
Remise en cause de l’amortissement :
Le non respect de l’une des conditions d’application du régime entraîne la
remise en
cause de l’avantage fiscal. Les cas de remise en cause sont les suivants :
- non respect de l’engagement de location du logement à usage d’habitation
principale pendant neuf ans dans les conditions légales (dépassement des
plafonds autorisés, location à un membre du foyer fiscal…)
- cession du logement ou des parts au cours de la période d’engagement de
location.
- inscription du logement ou des parts à l’actif d’une entreprise.
Toutefois, aucune réintégration n’est effectuée en cas d’invalidité (classée en
deuxième ou troisième catégorie) de licenciement ou de décès de l’un des époux
soumis à imposition commune.
Les investissements locatifs réalisés peuvent s’appliquer dans deux
dispositifs
locatifs distincts, le dispositif Robien recentré et le dispositif Borloo, la
location dans
le cadre du dispositif Borloo permettant un amortissement du bien supérieur.
En contrepartie de cet avantage fiscal majoré, nous tenons à attirer votre
attention
sur les contraintes locatives de ce dispositif Borloo :
- Les ressources des locataires étant plafonnées, les biens immobiliers ne
peuvent être proposées qu’à un nombre de candidats restreint. Ce moindre
volume de clients potentiels rend donc la mise en location plus difficile que
dans le dispositif Robien recentré où la contrainte de ressources ne s’applique
pas et peut donc engendrer des délais plus longs de mise en place des
locataires.
- En raison de ce plafonnement, les locataires sont par ailleurs généralement
moins solvables dans le dispositif Borloo que dans le dispositif Robien
recentré. Cette contrainte peut générer un taux d’impayés de loyers plus
élevé, plus le loyer est important, plus ce risque d’impayé augmente.